梁嘉颖等：司法实务中房地产挂靠开发相关争议的裁判研究与分析——公司、商业法律服务探索与实践（二）

1. 案例1：常某、樊某合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督（审理法院：最高人民法院，案号：【（2020）最高法民申44XX号】）

（1）案情摘要：

黑龙江农垦BR房地产开发有限公司（BR公司）为具有房地产开发建设资质的公司，是黑龙江省农垦JSJ管理局前进农场HX家园项目工程（案涉工程）的登记开发主体，BR公司授权张某某、陶某某（授权挂靠方）进行案涉工程的开发建设。

常某某、樊某某、夏某某三人（实际权益人）为黑龙江省农垦JSJ管理局前进农场HX家园项目工程实际投资人，与授权挂靠方签订《和兴家园综合协议书》（挂靠合同），约定将案涉工程转让给实际权益人，由实际权益人挂靠于BR公司名下就案涉工程进行投资、开发和建设，实际权益人合计为案涉工程投入建设资金13,874,659.00 元。

后实际权益人与授权挂靠方就挂靠合同履行产生争议，实际权益人向人民法院提起诉讼，主张其对案涉工程享有所有权，同时要求授权挂靠方将已建成的涉案工程移交给实际权益人。

黑龙江省高级人民法院作出二审生效判决【案号：（2019）黑民终3XX号】，驳回实际权益人的诉讼请求。实际权益人不服二审判决，向最高人民法院申请再审【案号：（2020）最高法民申44XX号】。最高人民法院经审理后认为黑龙江省高级人民法院判决无误，裁定驳回实际权益人的再审申请。

（2）裁判要点：

①对于挂靠合同《HX家园综合协议书》的效力以及案涉工程的所有权归属问题，黑龙江省高级人民法院认为：

“挂靠经营本身系规避法律行为，不为法律所允许。BR公司虽具备房地产开发资质，但BR公司并未实际参与开发，项目前期是陶某某、张某某挂靠BR公司开发，后双方又签订《HX家园综合协议书》，其主要目的在于常某某等三人取得BR公司的授权委托，继续挂靠BR公司，而并非与BR公司合作开发，实际系为实现个人开发房地产的非法目的，故《HX家园综合协议书》应确定无效。”

“BR公司取得诉争项目的土地使用权及开发项目许可，其为诉争项目的权利人。常某某等三人虽对诉争项目进行了实际投资，但并不能据此改变诉争项目权利人为BR公司的法律事实。常某某等三人对诉争项目进行的实际投入及损失，其可要求受益人予以返还。”

②实际权益人不服二审判决向最高人民法院申请再审，对于挂靠合同《HX家园综合协议书》的效力以及案涉工程的所有权归属问题，最高人民法院经审查认为：

“《HX家园综合协议书》中约定了常某某、樊某某、夏某某等人挂靠BR公司进行开发建设的相关内容，违反法律、行政法规关于房地产开发经营资质的强制性规定，二审法院认定该协议无效，并无不当。”

“案涉工程五证均以BR公司名义办理，案涉工程项目用地的土地使用权亦登记在BR公司名下，BR公司是案涉工程项目的开发建设单位。”

2. 案例2：蒙自HH房地产开发有限公司、王某某合同纠纷再审审查与审判监督（审理法院：最高人民法院，案号：【（2019）最高法民申25XX号】）

（1）案情摘要：

蒙自HH房地产开发有限公司（HH公司）是具有房地产开发资质的，王某某与姜某某于2013年4月28日签订《房地产合作开发协议书》，约定双方共同出资购买土地使用权，通过挂靠方式进行房地产开发，并约定了项目开发的运营模式和利润分配方式。王某某与姜某某后又与HH公司签订《房地产挂靠项目合同书》，约定两人挂靠于HH公司进行涉案工程开发建设。王某某作为挂靠人向HH公司合计支付投资款1500万元。

（2）裁判要点：

对于本案中《房地产挂靠项目合同书》的效力及挂靠合同无效后的法律后果，最高人民法院认为：

“至于《房地产挂靠项目合同书》的效力问题，首先，挂靠经营本身系规避法律行为，不为法律所允许；其次，虽然被挂靠方HH公司具有房地产开发资质，但从该合同书内容上看，HH公司并不实际参与开发，且该挂靠合同书与《房地产合作开发协议书》关系密切，双方签订该挂靠合同的目的是为了实现王某某、姜某某个人开发房地产的非法目的。在确定《房地产合作开发协议书》无效的情况下，《房地产挂靠项目合同书》也应归于无效。原审法院关于合同效力的认定不存在法律适用错误的情形。”

法律法规规定，进行房地产开发建设的主体应具备法律法规所要求的资质和条件，而不具备开发资质的主体借用具备开发资质房地产企业的名义和资质以进行开发的行为则属于房地产挂靠开发行为。尽管法律允许具有资质主体与不具有资质的主体进行房地产的合作开发，但该合作必须满足“共同开发、共担风险、共享收益”的合作开发实质，而并非名为“合作”，实为“挂靠”的行为，故不具备合作实质的“合作开发”，其本质上亦属于挂靠开发行为。

挂靠开发合同因违反法律法规强制性规定应认定为无效。合同无效情形下，被挂靠人作为登记产权人合法享有案涉不动产的所有权，挂靠方作为实际权益人投入的开发建设资金，由作为最终受益人的被挂靠登记产权人予以返还。

1. 案例3：湖北CS房地产开发有限公司与何某某确权纠纷（审理法院：最高人民法院，案号：【（2012）民抗字第1X号】）

（1）案情摘要：

湖北省襄樊市人民政府通过公开招标投标对外转让襄樊市公用KC厂（公用KC厂）企业产权，湖北CS房地产开发有限公司（CS公司）中标后，将公用KC厂产权转让给挂靠方何某某，其中包括案涉土地使用权及房屋开发建设权。由于何某某没有相关房地产开发资质，CS公司于2003年12月10日成立了以何某某为负责人的CS公司FC分公司（FC分公司）。

2005年，“LXZY”项目房地产开发工作正式启动，CS公司办理了开发所需的土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等手续。何某某以FC分公司名义挂靠于总公司CS公司名下进行房地产开发、建设与销售。后实际权益人何某某与被挂靠方CS公司因案涉房产产权归属问题产生争议，何某某诉请确认案涉房地产产权归其所有。

二审法院湖北省高级人民法院作出生效判决【案号：（2010）鄂民一终字第7X号】，支持何某某诉讼请求。被挂靠人CS公司不服该生效判决，向最高人民检察院申请抗诉，最高人民检察院受理该申请，经审查后认为符合抗诉条件，遂向最高人民法院提出抗诉。最高人民法院经审理后，维持湖北省高级人民法院所作出的生效判决【案号：（2012）民抗字第1X号】。

（2）裁判要点：

①对于《内部承包协议书》的效力问题，二审法院湖北省高级人民法院认为：

第一，从法律规定看，借用建设工程施工企业资质进行施工是无效的，但现行法律、行政法规对借用房地产开发企业的资质进行房地产开发并无禁止性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条和《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第五条的规定是倡导性的条款，属市场准入的管理性规定，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条关于“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性规定”和最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十六条关于“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身，即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握”的规定，何某某借用资质的行为应由相关行政部门根据行政规定予以处理，不影响本案《内部承包协议书》的效力。第二，本案是产权转让纠纷。从最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条关于“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”的规定来看，合作开发房地产只需一方具备房地产开发经营资质即可。本案中，虽然何某某系借用FC分公司的资质，但是CS公司已具备房地产开发经营资质，何某某进行房地产开发的民事行为应认定有效。第三，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，《内部承包协议书》系双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成，其内容反映了双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。CS公司违反诚实信用原则，不履行合同，且在本案诉讼之前从未对《内部承包协议书》及效力提出过异议，在诉讼之后因房地产市场价格上涨而主张《内部承包协议书》违反了法律规定无效，与事实及我国民法原则不符，不予支持。

②对于案涉房产的产权归属问题，最高人民法院经再审审理后认为：

原审判决认定“诉争房地产的土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、工程设计合同、施工合同等均是以CS公司或FC分公司的名义办理，是借用资质过程中的必然行为，并不涉及所开发房地产产权的转移，CS公司无权以何某某借用其资质为由主张诉争房产权利”，“何某某在出资购买了公用客车厂、投资开发‘LXZY’项目后，即拥有诉争土地的使用权和房屋所有权，尽管诉争土地使用权和房屋所有权在FC分公司名下，但因为双方间为资质借用关系，CS公司在收取管理费后，就有让何国云以CS公司名义销售诉争房地产的义务，CS公司不能以诉争不动产未办理变更登记而主张诉争土地使用权和房屋所有权，在双方因借用资质而对诉争房地产归属产生纠纷时，何某某享有请求人民法院对诉争的不动产进行确权的权利”。

2. 案例4：阜阳市颍泉区FY小额贷款股份有限公司、夏某某所有权确认纠纷再审审查与审判监督（审理法院：最高人民法院，案号：【（2019）最高法民申20XX号】）

（1）案情摘要：

阜阳市DY置业有限公司（原阜阳市TZ房地产开发有限责任公司）（以下简称“DY置业公司”）是案涉房地产的登记产权人，阜阳市HL食品有限公司（以下简称“HL食品公司”）挂靠于DY置业公司名下，以DY置业公司名义开发案涉房地产。

HL食品公司以实际权益人身份向被挂靠方DY置业公司提起确权之诉，要求确认案涉房地产产权归其所有。二审法院安徽省高级人民法院作出生效判决【案号：（2018）皖民终7XX号】，判决支持HL食品公司诉讼请求。因该判决涉及第三人阜阳市颍泉区FY小额贷款股份有限公司及夏某某利益，因此第三人向最高人民法院提起再审申请【案号：（2019）最高法民申20XX号】。最高人民法院经审理后维持安徽省高级人民法院生效判决，驳回第三人再审申请。

（2）裁判要点：

对于案涉房地产的产权归属及其登记于被挂靠方名下事实的问题，最高人民法院经审查认为：

“依据《中华人民共和国物权法》第三十三条关于‘因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利’的规定，HL食品公司、蒋某某等提起诉讼，请求确认登记在DY置业公司名下的房产归其所有，依法有据。根据原一、二审查明事实，涉案房产系HL食品公司、蒋某某等出资开发，登记在DY置业公司名下系借用开发资质的表现，诉争房产的土地使用权证等相关手续虽是以DY置业公司名义办理，但这是借用资质过程中的必然行为，不能据此否定HL食品公司、蒋某某等要求确权的权利。对于原审是否违反《中华人民共和国物权法》所规定的物权公示原则，因HL食品公司、蒋某某等是基于与DY置业公司之间的资质借用关系提起本案确权诉讼，纠纷发生在合同双方当事人之间，原审作出确权认定并不存在违反物权公示原则情形。”

通常挂靠方与被挂靠方在挂靠开发前，已就挂靠开发一事达成一致，通过挂靠开发合同对资质的出借、款项的投入、债务的承担、建成后产权的归属、挂靠费/管理费的支付等主要权利义务进行了明确约定，该合同系双方通过公平、平等、自愿的协商而达成。然而随着房地产市场价值大幅增值远超预期或被挂靠方自身态度和利益状态的变化等因素，导致挂靠方与被挂靠方双方内部由此就挂靠项目产权和利益产生争议。

在司法实务部分裁判案例中，法院认为，挂靠开发合同系双方自愿平等协商而签署，法律法规规定的资质准入制度属于管理性强制规定，并非效力性强制规定，因此应认定挂靠开发合同为有效。在仅涉及挂靠方与被挂靠方内部债权债务关系且能证明挂靠方实际投资、开发、建设的情况下，挂靠方作为实际权益人，对其就涉案挂靠房地产项目提出的权利主张应予支持，其有权要求被挂靠方将涉案房产转移登记至挂靠方名下。

1. 案例5：任某执行案案外人执行异议之诉再审审查与审判监督（审理法院：最高人民法院，案号：【（2018）最高法民申26XX号】）

（1）案情摘要：

邓某作为自然人，挂靠于灵宝市ZB房地产开发有限责任公司（以下简称“ZB公司”）投资、开发、建设了案涉房地产。任某作为ZB公司债权人，申请人民法院对上述案涉房地产进行查封和强制执行。邓某以其是案涉房地产的实际产权人为由，提起异议之诉，要求确认其对涉案房地产的所有权并排除任某申请的强制执行。

二审法院河南省高级人民法院经审理后作出生效判决【（2017）豫民终5XX号】，对于邓某的诉请不予支持。邓某不服该判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审查后维持二审法院判决，驳回邓某的再审申请。

（2）裁判要点：

对于案涉房地产的产权归属及邓某能否申请排除本次强制执行的问题，最高人民法院认为：

“……本案的争议焦点为邓某对案涉土地是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，一、二审及再审证据不足以证明邓某对案涉土地享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：

一、《物权法》第九条第一款规定：‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。’……ZB公司向灵宝市财政局缴纳竞拍保证金430万元，同年……ZB公司与灵宝市国土资源局签署案涉土地挂牌出让成交确认书……ZB公司向灵宝市财政局缴纳了竞拍土地余款20万元，同日，ZB公司缴纳了契税18万元……灵宝市人民政府颁发案涉宗地建设用地批准书……案涉宗地建设用地规划许可证，载明用地单位为ZB公司……土地使用证载明土地使用权人为ZB公司。依据上述法律规定及查明事实，可以确认案涉土地的土地使用权人为ZB公司，而不是邓某。

二、ZB公司出具的《证明》……现特此证明该块土地的拍卖出资人为邓某，邓某是该宗地拍卖后的所有人。……即使ZB公司出具的《证明》的内容是真实的，也只是说明邓某借用ZB公司的资质进行案涉土地的竞拍与开发的情形是存在的，该事实对邓某与ZB公司之间的利益分配具有效力，但不能改变ZB公司为案涉土地使用权人的对世权效力。同理，再审审查中，邓某作为新证据提交的三份材料内容即使是真实的，也只能证明邓某为规避法律借ZB公司之名办理土地使用权证，而不能据此确定邓某为土地使用权人。即不能产生物权变动效果，不能动摇物权登记公示效力的稳定性。

三、……邓某作为个人，不具有从事房地产开发业务的资质，对此事实，邓某是明知的。如其借用ZB公司资质开发房地产的事实存在，那么灵宝市人民政府颁发的国有土地使用证载明土地使用权人为ZB公司，就是邓某与ZB公司都认可的真实权利状态。

四、……邓某明知其行为违法，依然选择规避相关法律及行政法规的规定，借用ZB公司资质对案涉土地进行开发，对此，邓某应承担其所实施的违法行为不受法律保护的风险。”

2. 案例6：吴某、广东YC投资控股有限公司再审审查与审判监督（审理法院：最高人民法院，案号：【（2019）最高法民申2XX号】）

（1）案情摘要：

吴某与开平市CK实业开发公司（以下简称“CK公司”）签订《挂靠开发商住楼协议书》，约定吴某挂靠于CK公司受让案涉土地使用权用于房地产开发，后吴某出资取得涉案土地使用权，案涉土地使用权登记于CK公司名下。

CK公司的债权人广东YC投资控股有限公司（以下简称“YC公司”）申请查封和强制执行登记于CK公司名下的案涉土地。吴某以实际权益人身份提出执行异议之诉，要求确认被查封和执行的土地使用权归其所有并要求排除YC公司申请的强制执行。

二审法院广东省高级人民法院作出生效判决【（2017）粤民终12XX号】，判决对吴某的确权和排除强制执行诉请不予支持。吴某向最高人民法院提出再审申请，最高人民法院经审理后驳回了吴某的再审申请【案号：（2019）最高法民申2XX号】。

（2）裁判要点：

①对于案涉土地使用权的权属问题，最高人民法院认为：

“我国法律对不动产物权变动主要采‘登记生效’主义，未经不动产登记薄记载，不产生法律效力。根据原审证据表明，CK公司以自己的名义提交竞买申请书、签订成交确认书、缴纳土地成交款及相关税费，与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》，并登记于不动产登记簿的方式取得了案涉土地使用权。二审法院由此认定案涉土地使用权系CK公司通过挂牌转让竞得，CK公司为案涉土地使用权人符合法律规定，并无不当。”

②对于吴某提出其已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了义务，为案涉土地实际投资人，依法享有案涉土地的使用权的主张，最高人民法院未予支持并作出如下裁判：

“本院认为，第一，根据查明的事实，案涉土地登记在CK公司名下，是吴某及CK公司双方合意，吴某对土地登记在CK公司名下是明知且不持异议的。第二，即使《挂靠开发商住楼协议书》系双方真实意思表示，吴某确以CK公司的名义实际缴纳了案涉土地的所有费用，对案涉地块享有一定的权益，但该协议并无对竞拍所得土地权属的约定，仅是对项目开发的主体、收益等做了约定，吴某以其为实际出资人主张案涉土地使用权没有事实根据和法律依据。第三，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许个人从事房地产开发经营活动。吴某为了获得个人收益，规避国家法律法规，采取挂靠CK公司的方式开发经营房地产项目，应当预见存在相应的风险。因此，吴某主张其为案涉土地使用权实际享有人理据不足，不予支持。”

③对于吴某作为实际投资人就案涉土地使用权投入资金所获得的实体权益能否排除CK公司债权人申请对案涉土地强制执行的问题，最高人民法院认为：

“本案中，吴某既未与CK公司签订书面转让合同，又因自身原因未将案涉土地登记在自己名下，存在明显过错，应自行承担由此带来的法律风险。虽吴某依据《挂靠开发商住楼协议书》缴纳了案涉土地转让费用，且CK公司对此不持异议，可以确认吴某享有一定的实体权益，但该权益产生来源于吴某与CK公司内部协议，在效力上并不优先于YC公司所享有的债权，不足以排除强制执行。吴某可以依据与CK公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》，对其因此所受的损失主张权利。”

3. 案例7：陈某、瞿某等案外人执行异议之诉（审理法院：最高人民法院，案号：【（2021）最高法民申24XX号】）

（1）案情摘要：

孝感市DL置业有限公司（以下简称“DL公司”）是具有房地产开发资质的公司，陈某挂靠于DL公司名下出资开发建设了案涉房地产，案涉房地产产权均登记于DL公司名下。

DL公司的债权人瞿某依据法院作出的生效判决，申请查封和强制执行登记于DL公司名下的案涉房地产。陈某以实际权益人身份就DL公司债权人瞿某提出的该项强制执行提出异议之诉。

二审法院湖北省高级人民法院作出生效判决：对陈某提出的要求确认其为案涉房产产权人及将该项资产排除强制执行的诉请不予支持。陈某不服该判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经再审后维持了二审法院的判决，驳回了陈某的再审申请。

（2）裁判要点：

①对于陈某与DL公司之间的法律关系，湖北省高级人民法院认为：“案涉土地使用权实际由陈某以DL公司名义受让取得，房地产项目由陈某出资开发建设。因陈某不具备房地产开发资质，故借用DL公司名义进行开发。因此，陈某与DL公司已构成房地产开发资质借用关系，即双方之间形成了房地产开发挂靠关系。”

对于陈某对案涉房地产享有的实际权益能否排除DL公司债权人申请的强制执行问题，湖北省高级人民法院认为：

“案涉房地产虽形式上登记于DL公司名下，但实际由陈某开发建设并占有经营。本院认为，即使陈某对案涉房地产享有实际权利，但陈某仍不能据此排除人民法院的强制执行。理由如下：

其一、相关法律及行政法规对房地产开发具有明确准入许可限制，故借用房地产开发资质的案外人不应当在执行异议之诉案件中得到特殊保护。对于借用房地产开发资质问题，现行法律及司法解释虽未明确规定借用资质合同无效。但探究城市房地产开发相关法律及行政法规，国家对于借用房地产开发资质，明显采取禁止、限制至少是不鼓励的态度……借用房地产开发资质违反法律及行政法规相关规定，与房地产行业行政管理基本政策相悖。在执行异议之诉案件的审理中，作为借用房地产开发资质的案外人，即使对房地产具有实际权利，仍不应当得到司法的特殊保护。

其二、法律仅保护合法的民事权益，对非法利益排除在保护之外。……即便陈某以挂靠的方式获得DL公司开发房地产事实属实，但因相关申报手续和案涉房屋均登记在DL公司名下，陈某基于借用资质的违法行为主张享有对案涉房屋的所有权，但该主张不足以对抗案涉房屋登记在DL公司名下的外部公示效力。……根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条（二）项之规定，陈某因挂靠DL公司开发房地产的行为不具有合法性，因此，其提交的证据不足以排除人民法院对案涉标的的强制执行。

其三、案涉房产长期未变更登记系由案外人陈某自身原因导致，其本身存在过错，应当自行承担相应法律风险。执行异议之诉案件审理中，对于该类未及时办理不动产变更登记又主张其具有实际权利的案外人能否排除执行问题，‘非因自身原因未办理过户登记’应当作为审理要件之一。本案一审、二审期间，陈某均自认未将案涉房产变更登记至其名下的原因是为了避免增加交易费用，故案涉房产未办理过户登记系陈某自身原因导致。陈某消极不行使变更登记权利，其本身存在过错，应当自行承担相应法律风险。”

②对于陈某通过其与DL公司内部约定取得的对案涉房地产享有的实体权益能否排除外部债权人申请的强制执行问题，最高人民法院经审查后认为：

“根据原审查明，案涉房地产登记在DL公司名下，陈某不能依据登记情况主张对案涉房地产享有所有权。案涉土地使用权实际由陈某以DL公司名义受让取得，案涉房地产项目由陈某出资开发建设。陈某因不具备房地产开发资质而借用DL公司名义进行开发。陈某借用DL公司名义开发建设案涉房地产项目，其虽可依照相关合同就案涉房地产向DL公司主张权利，但不能因其建造行为而径行取得案涉房地产的物权。原审法院由此认为其对案涉房地产不具排除执行的权益，并无不当。”

4. 案例8：王某、程某等申请执行人执行异议之诉民事再审（审理法院：最高人民法院，案号：【（2022）最高法民再2XX号】）

（1）案情摘要：

程某与张某某从原南充市SQ区北门服务部购买案涉土地，后在开发中，因程某与张某某不具有房地产开发资质，遂以SQ区北门服务部的名义挂靠南充市LH房地产开发有限公司（以下简称“LH公司”）修建，后某某公司变更名称为HX公司。建设完成后，包括案涉查封的房屋在内的房产均登记于HX公司名下。2002年程某与张某某结算后，分得包括案涉房屋在内的房屋。为方便出售，仍将案涉房屋登记在HX公司名下，由HX公司向程某出具办理房屋权属证书的委托书，程某、张某某各自持有所分得房屋权属证书及土地使用权证。

HX公司债权人王某依据生效判决申请对HX公司房产（包括案涉属于程某的房产）进行查封和强制执行，后因实际权益人向执行法院提出异议被法院采纳，债权人王某提起执行异议之诉，请求确认王某有权申请强制执行由程某实际享有权益的案涉房产。

二审法院四川省高级人民法院作出生效判决【案号：（2020）川民终15XX号】，认为程某作为实际权益人有权排除HX公司债权人对由程某实际享有权益的房产提出的强制执行。债权人王某不服该判决，向最高人民法院提起再审申请，最高人民法院裁定【（2022）最高法民申4XX号民事裁定】受理再审申请并由最高人民法院提审该案【案号：（2022）最高法民再2XX号】。

最高人民法院经审理后，撤销四川省高级人民法院判决，判决实际权益人程某的实际权益不能排除债权人王某就案涉房产申请的强制执行。

（2）裁判要点：

对于程某对登记于HX公司名下但由程某对案涉房产享有的实际权益能否排除HX公司债权人申请的强制执行的问题，最高人民法院认为：

“程某主张系房屋的真实权利人，对房屋享有支配权，但依其在本案中的陈述，其在长达十多年期间，在有条件进行权属变更的情形下始终未进行变更，并非因客观原因限制，而是为了节约交易成本。故即使案涉房屋的相关权益确系程某通过原始建造及分配取得，但其未及时办理权属变更、长期将房屋权属登记在HX公司名下的有意安排系对自身权益的处分，应认定其在知晓法律风险的情形下自愿接受不动产物权登记规则及对外公示效力的约束。案涉房屋上相关权益名实不符的争议和法律风险本可避免，但基于程某的前述有意行为，其应自行承担相应不利后果。”

除法律另有规定外，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。挂靠房地产项目项下的不动产登记于被挂靠人名下，挂靠人并未因实际投资建设行为从法律上取得挂靠项目不动产的所有权。

挂靠人基于挂靠开发取得的对挂靠项目的权利，因其本身的违法性（无论是认定为效力性强制规定亦或是管理性强制规定），其对登记于被挂靠方名下的挂靠项目不动产享有的权益不应优先于被挂靠方的债权人就该不动产申请的查封与强制执行。

挂靠人主张其对挂靠项目不动产享有的权益应当排除对登记于被挂靠人名下该不动产提出的强制执行的，应当提供证据证明其符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》规定的下述条件：“（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。”

司法实务裁判案例是梳理同类纠纷案件主要争议焦点、相关法律法规规定及其解读、司法裁判观点、裁判逻辑、裁判规则的重要实务依据。本文从分析房地产挂靠开发相关司法实务案例入手，对此类案件中主要的争议问题进行了归纳和总结，并选取典型案例进行分析和研究，对与挂靠开发合同的效力、挂靠方享有的权益能否排除执行等实务问题相关的裁判规则进行了梳理、分析、提炼、归纳和总结，为此类争议案件的把握和妥善处理提供了实务支持，亦为后续进行房地产挂靠开发相关法律风险的研究和分析提供了实务基础和依据。