承接宅基地系列文章中对土地制度历史沿革的梳理，我国农村宅基地制度经历了“严格管理、严禁炒卖”到“三权分置[1]”改革赋权，再到规范管理的不同发展阶段。截止目前，现行法律及政策规定原则上仍限制或禁止宅基地和地上房屋的流转，但在现实中仍存在着大量的以转让农村宅基地使用权及其上盖房屋为内容的合同或相应的交易行为，伴随着房屋的拆迁改造带来的土地升值，涉及宅基地房屋转让的纠纷屡见不鲜。
作者以经办的一起宅基地房屋转让案件为例，探讨和分析转受让各方之间的“恩怨情仇”，以及法院审理宅基地房屋转让案件中平衡受让人与出让人之间过错与权益作出裁判所运用的底层逻辑。因各地的裁判逻辑会有所不同，本文主要引用广州市的相关裁判要旨进行分析。
1985年6月，原告、原告丈夫取得位于广州市海珠区某村的房屋。1993年12月，原告及其丈夫作为赠予方，与被告签订了《赠与合同》，约定将案涉房屋全部无偿赠与被告（被告不是案涉房屋所在地村社的村民），产权和使用权归被告所有。《赠与合同》签订后，被告陆续向原告支付房款约13万元。原告将案涉房屋交给了被告，由被告使用至今。
2014年6月，政府职能部门将房屋鉴定为危房并发出了通知，原告、原告丈夫与被告又签订了另一份合同《房屋赠予合同》（证据原文如此），将上述房屋赠与给被告，双方均签名捺印。
2018年12月，原告丈夫去世。
2021年，因双方对案涉房屋的所有权发生纠纷无法协调，原告将被告起诉至法院，要求被告返还房屋并支付自2014年7月起的房屋占有使用费。法院立案受理后，被告提起反诉，要求原告赔偿房屋现有价值与已付房款差额损失30余万元，支付自1993年12月起至今的购房款的资金占用利息。
2022年9月，一审法院作出了一审判决。
一审法院认为，原告与被告签订《赠与合同》，将名下的案涉宅基地房屋赠与给被告，并口头约定交易价款，及在书面合同中订明房屋在赠与后的相关权益与原告无关，在办理转名换证时原告方无条件积极配合。据此，双方间的赠与合同关系实为买卖合同关系。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，涉案房屋属于集体所有的土地的住宅房，其出让、转让等权益均受法律限制。现被告并非该房屋所在经济联合社组织成员，根据上述规定，原、被告不能买卖上述房屋。故原、被告之间买卖涉案房屋的行为，违反了法律的强制性规定，应为无效，对双方当事人自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。现原告诉请要求确认其与被告签订的赠与合同无效，并要求返还房屋，合法有据，本院予以支持。
关于被告反诉要求退还已付房款13万元的问题，基于合同无效后的法律后果，该项请求符合法律规定，可予支持。至于赔偿损失问题，由于诉争房屋属于宅基地房屋，宅基地房屋不能自由买卖，法律已明确规定，双方均应知晓仍进行买卖，因此，造成买卖行为无效的原因双方均有一定责任。由于双方对于损失的计算不能协商一致，应根据评估机构评定该房屋的价值，扣除土地价值后的差价、双方的过错程度、公平合理的原则赔偿给被告。经合法评估，诉讼宅基地房屋房地产整体价值49万元，宅基地使用权地价20万元，扣除该地价后上盖房屋价值为29万元。被告购买该房屋时的价格13万元，与现时评估价49万元相差36万元，其中宅基地使用权地价为20万元。考虑到宅基地房屋中宅基地使用权具有专属性，与原告属于村民身份有紧密联系，得益大部分应归于原告。
因此，根据双方的过错程度，从公平合理原则出发，本院酌定原告除返还收取的房款13万元给被告外，还应向对方赔偿22万元。被告要求赔偿36万元损失，依据不足，本院不予支持。
关于原告要求对方支付房屋占有使用费，被告要求对方支付已付房款的资金占用利息损失问题，因原告交付房屋时已同时收取房款，已实际享有该部分资金的占用利益，故其要求对方支付房屋使用费，理据不足，不能支持。同理，被告实际使用了涉案房屋，故其要求对方支付房款的利息损失，缺乏理据，亦不能支持。
2022年12月，二审法院作出了二审维持一审的判决。
二审法院认为，原审原告与原审被告于1993年12月签订赠与合同，将案涉房屋赠与给原审被告，原审被告为此支付了房屋对价，双方之间名为赠与，实为房屋买卖关系。一审法院依照我国土地管理法和合同法的规定，认定案涉合同无效，并判令原审被告将案涉房屋腾空交还给原审原告，原审原告返还购房款给原审被告，且对房屋占用费与购房款的利息进行抵销处理，符合此类纠纷处理规则，本院予以维持。1988年修订的土地管理法虽然未明确禁止农村集体土地房屋出卖、出租，但1982年2月13日国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》第四条第二款规定，严禁买卖、出租和违法转让建房用地。我国一直对土地使用实行严格的审批制度，双方当事人并无证据证明案涉房屋交易经过行政审批。因此，原审被告主张应当适用交易行为时的法律认定合同有效，缺乏依据，本院不予支持。
我国实行“房地一体”的政策，原审原告出卖案涉房屋给原审被告，应当包括房屋占用的土地。原审被告主张包括房屋和土地的增值收益，依法有据，应予支持。一审法院虽然未将土地增值收益处理给原审被告，但合同无效，双方当事人均应分担过错责任，一审法院根据双方过错程度，从公平合理原则出发，判令原审原告赔偿原审被告 223533元，并无明显不妥，本院予以维持。
因诉争房屋属于宅基地房屋以及被告并非本村村民的客观事实已经明确，且法律对宅基地自由流转的禁止性规定，本案中原被告互相返还钱、房的结果没悬念，但各方的过错如何认定、是否承担赔偿责任是本案的难点。作者代理本案的原告，答辩意见主要有几点：
1. 关于合同效力
依据《中华人民共和国土地管理法》第9条、第82条规定，本村村民向外转让自有宅基地房屋的行为因违反法律、行政法规的强制性规定无效。
2. 关于交易价款与房屋的返还
依据《中华人民共和国合同法》第58条、《中华人民共和国民法典》第157条规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。即出让人需向受让人返还已收取的购房款，受让人需向出让人腾还房屋。
3. 关于占有使用费和资金占用利息
依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条规定，双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。
如果受让人在受让房屋后有占有使用的情形的（如自住、出租或装饰装修等），则应当支付占有使用费，但出让人实际也因合同等收取了受让人支付的购房款，出让人同样也应向受让人支付资金占用利息，二者符合法定抵销的条件可予以抵销。本案中，原告主张房屋自交付给被告后一直由被告实际占有、使用近30年，一直处于无权占有的法律状态，应当支付占有使用费，被告主张原告应当支付资金占用利息。原告认为被告占有使用的收益远远大于资金占用利息，如果法院认定原告需支付资金占用利息，应适用20年的诉讼时效且应与占有使用费进行抵扣。
广州市白云区人民法院作出的（2020）粤0111民初9959号民事判决书在法院认为的部分中便援引了上述《九民纪要》的相关规定并对此进行论述：当发生合同无效后需要返还房屋的与购房款情形时，因房屋占有使用费与购房款占用利息相抵，双方无需向对方支付使用费或占用款项的利息。
4. 关于赔偿
转让合同被认定无效，原被告双方均有过错、均应承担过错责任，在双方均具有过错的情况下，被告主张原告赔偿差额损失30余万元没有法律依据。具体来说，（1）房屋系村集体物业，禁止在市场自由流转，既然不具有市场商品属性，就不存在评估的前提条件，且评估公司在评估报告中对这一事实也是予以确认的，但评估报告却又以收益法计算房屋价值，评估结果缺乏合法性与合理性；（2）评估报告中认为房屋属于混合结构，非生产用房年限为50年，以赠与合同的签订之日为房屋收益年限起算点计算50年是错误的认定；（3）房屋因属于危房已经长期闲置未被使用，被告无法出示任何的可证明存在租赁关系的证据，即无法证明其对房屋的使用收益，且被告已自认涉诉房屋为自用。评估公司在评估报告以房屋存在租金收益为基本情况而作出的房屋价值认定属于与客观事实不符；（4）宅基地是原告基于村民的专属身份取得的，房屋为原告出资建造，原告系通过原始取得方式获得房屋的所有权，如果房屋有收益，该收益也应属于原告。
转让是一个广义的概念，包括有无偿转让与有偿转让，无偿转让包括了继承和赠与等，有偿转让通常指买卖。无论是有偿或者无偿，转让行为有效的情形仅限于：转让人与受让人均须同为本村村民，且受让人名下无宅基地且已经过乡（镇）人民政府审核批准，如果受让人不具有同一个村集体经济组织成员资格的，转让是无效的。无偿转让的处理规则已在《宅基地纠纷的诉讼解决方案（一）》中详细阐述，此处不再赘述。
实务中，为防止以虚假行为掩盖真实意思，法官会审慎和详细审查转让行为的每一个细节。以本案为例，出让人与受让人于1993、2004年分别签订了《赠与合同》《房屋赠予合同》，均约定出让人将宅基地房屋赠与受让人，但出让人收取了13万元的购房款，且受让人并非同村村民，双方之间也没有直系亲属关系，因此法官认定本案为名为赠与、实为买卖，进而认定转让无效。
以本案为例，一审法院对于受让人可获得赔偿的衡量方式为：评估机构评定该房屋的价值与扣除土地价值后的差价，再结合双方的过错程度、公平合理的原则等方面综合酌定计算。该方式为广州市大多数法院在审理同类案件中采用，但其他地区的法院则会使用不同的过错认定及赔偿标准。
作者经类案检索后发现，各地法院过错认定主要可分为以下三种情形：
情形一，各占一半，或者认定出让人因未尽到合理审查义务，在有偿出让房屋、收取款项多年后又主张合同无效，有悖诚实信用原则应当承担更多的过错责任。例如（2021）粤01民终21050号、（2021）京03民终13136号、（2018）粤0105民初4699号、（2020）粤0105民初32279号。
情形二，出让人应当承担更大的过错责任，赔偿受让人的信赖利益损失。例如浙江省台州市黄岩区人民法院在（2016）浙1003民初02606号案中认为：“本案合同无效，双方均存在过错。原告方明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，且在转让近20年后又要求确认转让合同无效，其行为存在较大过错；被告明知涉案土地系农村宅基地仍进行购买亦存在过错，故本院酌情确定由原告对被告的损失承担90%的赔偿责任。原告未享受宅基地使用权期间享受了被告支付的对价带来的利益，且宅基地使用权有如此大的收益，很大因素是被告建造房屋后出租形成的，对原告要求被告赔偿占用宅基地期间损失的诉求，本院不予支持。”（2021）京03民终13136号案件中，法官在综合考虑买卖双方过错程度、出让人损失情况、房屋现状与市场价格以及同类房屋拆迁或置换利益等因素后，判决出让人对合同无效承担主要责任、受让人承担次要责任。因涉案房屋已被拆迁，故以拆迁利益为限确认合同无效后的出让人需要承担的财产补偿及损失赔偿。
情形三，互不承担赔偿责任，例如（2021）新01民终2795号，判决出让人与受让人均有过错，双方之间的损失可以互相抵销因而均不予支持。
代理宅基地房屋转让案件，首先应当判断转让行为和合同的效力，如果交易双方均是同一集体经济组织成员的，转让行为是有效的，如果受让方不是，则转让行为会被认定为无效。其次应当明确委托人的诉讼目的，如系代理原告的，建议着重于降低己方在转让过程中的过错程度从而降低赔偿金额；如系代理被告的，建议申请对房屋进行评估，且应当参考周边商品房的市场价值，若房屋即将进入拆迁阶段的，建议以拆迁安置补偿标准为参考，再以此标准在诉讼中主张涉案宅基地房屋的价值，以此争取尽可能多的赔偿金额。
作者以三篇连载的方式分别从合作建房、房屋加盖、转让房屋角度对宅基地和地上房屋的各类行为作出了分析，结合作者办理的实务案例和不同时期、不同地区法院的裁判逻辑给出了指引，供各类纠纷中的当事人和代理人参考使用。
●注释
[1]宅基地使用权、资格权、所有权—摘自 2018年《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》、2023年中央一号文件
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