大成研究 | 武琢等：买受人因商品房质量问题行使合同解除权探析

《民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”此系约定合同解除权的法律规定。

具体到商品房买卖合同领域，住房和城乡建设部、工商总局于2014年印发的《商品房买卖合同示范文本》第十六条“商品房质量”部分约定：“（一）地基基础和主体结构 出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同……（二）其他质量问题 该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响使用的，买受人有权解除合同。”其他地方印发的合同示范文本，基本沿用前述约定。

《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。此系合同一方当事人因对方根本违约得以行使法定解除权的法律规定。

具体到商品房买卖合同领域，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

从前述《商品房买卖合同示范文本》的约定及《商品房买卖解释》的规定不难看出，并不是所有的商品房质量问题，买受人均可采用解除合同的救济措施。买受人享有合同解除权的事由仅限“地基主体和主体结构质量不合格”以及“质量问题严重影响正常居住使用”。现就该两种解除事由分别分析如下：

《建筑法》第六十条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。”最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称“《理解与适用》”）一书认为：《商品房买卖解释》第九条所称的“房屋主体结构质量不合格”应作广义理解，“作为一个完整的房屋建筑工程，它既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分。”就此，《商品房买卖合同示范文本》也明确将地基基础与主体结构质量问题一并列入买受人得以行使合同解除权的事由。

之所以就商品房地基基础和主体结构质量问题赋予买受人合同解除权，《理解与适用》一书认为：“保证建筑工程的地基基础工程和主体结构工程的质量是非常重要的，建筑工程的地基基础和主体结构的质量是政府质量监督的重要内容，是建设单位或监理单位检查的重点”“建筑物的地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的重要基础和主体，如果一项建筑工程在地基基础工程和主体结构出现问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个建筑工程质量。”进言之，商品房地基基础和主体结构质量问题，已经达到根本违约的程度，足以致使商品房买卖合同的目的不能实现，是为买受人得以行使合同解除权的事由。

然而，地基基础和主体结构质量问题是否必然导致商品房买卖合同解除，《理解与适用》一书认为：“地基基础工程和主体结构工程质量问题是直接关系到建筑物是否安全问题，该两项工程是不能存在质量隐患的，如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，也很难通过修复办法解决。但是如果通过加面等能够修复，且确保建筑物安全可以修复，其建筑物继续使用，如不能修复建筑物无法使用的，买受人可依法请求有关责任者承担法律责任。”“在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，其难以通过修复办法解决，买受人可以请求解除合同，买受人请求解除的人民法院应予准许。”据此，如地基基础和主体结构质量问题能够通过修复办法解决并确保建筑物安全，或可限制买受人行使合同解除权。

司法实践中，亦存在相同的裁判观点。如，石某与北京某置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号：（2021）京0111民初535号、（2022）京02民终6640号】中，就案涉房屋屋面板质量问题，经商品房买受人石某申请房屋质量司法鉴定，鉴定意见为：案涉房屋屋面板存在露筋、孔洞、混凝土浇筑不密实等严重或一般质量缺陷，不符合国家相关标准规范的规定；钢筋间距不符合设计要求；混凝土抗压强度等级不符合设计要求。经商品房出卖人北京某公司申请建筑安全性司法鉴定，鉴定意见为：前述房屋质量问题尚不影响房屋屋面板的安全性，其屋面板质量问题可以通过维修解决，并出具建议修复方案。就案涉商品房买卖合同应否解除，北京市房山区人民法院一审认为：“第一，对于《商品房买卖解释》第九条应从立法本意出发，该条系基于建筑物的地基基础工程和主体结构工程质量问题直接关系到建筑物是否安全问题，且如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题也很难通过修复办法解决的考虑而设定了法定解除权。但本案中，房屋屋面板的质量问题不影响房屋屋面板安全性且可以修复，石某以房屋主体结构存在质量问题为由主张解除合同，与该条规定立法本意不符。第二，根据鉴定意见，房屋屋面板确有一定质量问题，北京某公司存在违反《现房买卖合同》第十四条第（一）款约定的违约行为，但在房屋屋面板的质量问题不影响安全性且可以通过维修解决、北京某公司亦同意维修的情况下，北京某公司的违约程度不影响石某使用房屋的合同目的的实现。”据此，对石某是否解除合同的诉请未予支持。北京市第二中级人民法院二审也认为：“楼房房屋作为一个结构复杂的集合了人力及多品类物力等材料构成的商品，需满足购买人的安全居住需要，故安全性可以作为判断该商品是否合格的标准。”二审进而维持一审裁判结果。

又如，靳某与中铁某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案【案号：（2021）京0106民初4774号、（2021）京02民终17315号、（2022）京民申2486号】中，就案涉房屋是否存在质量安全隐患、质量缺陷及缺陷程度，关联案件（系靳某诉中铁某公司赔偿房屋贬值损失）的司法鉴定意见为：“1. 该房屋质量鉴定项目的缺陷程度（1）所检测的各区域楼板底表面标高最大高差除次卧区域外均超过规范要求，客厅、走廊、主卧和阳台区域楼板底表面平整度偏差超过规范要求。现浇楼板底表面标高最大高差为52mm，表面平整度最大偏差为13mm；（2）入户门横框水平度偏差为8mm，超过规范允许偏差的要求。2. 该房屋存在影响使用功能的尺寸偏差和外形缺陷，此为施工质量缺陷，尚不影响房屋结构安全。”鉴定机构另出具《解释》载明：“客厅、走廊、主卧和阳台区域楼板底表面平整度偏差超过规范要求”为主体承重结构施工质量问题缺陷。就案涉商品房买卖合同应否解除，法院认为：“根据建构筑物鉴定所的鉴定结论，房屋存在施工质量缺陷，尚不影响房屋结构安全。虽《解释》（一）载明‘客厅、走廊、主卧和阳台区域楼板底表面平整度偏差超过规范要求’为主体承重结构施工质量不合格，但‘客厅、走廊、主卧和阳台区域楼板底表面平整度偏差超过规范要求’系属于鉴定结论第1项房屋质量鉴定项目的缺陷程度中的一个鉴定项目，而鉴定结论第2项系对鉴定结论第1项的全部房屋质量鉴定项目的缺陷程度的总体概括，根据第2项结论，‘房屋存在影响使用功能的尺寸偏差和外形缺陷，此为施工质量缺陷，尚不影响房屋结构安全’，无论《解释》或《解释》（一）均未对前述第2项鉴定结论进行更正。据此，无法得出房屋存在主体结构质量不合格的结论，且上述质量问题亦未严重影响靳某正常居住使用，故靳某要求解除商品房预售合同的主张，依据不足，不予支持。”

由此可见，之所以准许买受人就地基基础和主体结构质量问题采取解除合同的救济措施，是因为该质量问题事关建筑安全且难以修复。如该质量问题可以修复并确保建筑物安全，则没有必要一定解除合同。故此，在前述限定解除事由的基础上，地基基础和主体结构质量问题如能修复，或可进一步成为限制买受人行使合同解除权的条件。

就前述商品房地基基础和主体结构以外的质量问题，只有达到严重影响正常居住使用的程度，买受人才享有法定解除权；如未达到严重影响正常居住使用的程度，买受人不享有法定解除权，只能要求出卖人承担修复责任。

司法实践中，有裁判观点认为，只有商品房存在无法通过维修方式解决的质量问题，达到严重影响正常居住使用的程度，买受人才得以行使合同解除权。如，葛某与长春某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案【案号：（2022）吉0191民初927号、（2023）吉01民终93号】中，长春经济技术开发区人民法院一审认为：“葛某购买商用房屋是为了自身商业经营或对外出租，但即使在长春某公司2019年对案涉房屋进行了维修或改变门前排水设计等多种方式后，截止到2021年9月案涉房屋地面及墙面仍然存在漏水或长毛问题，雨季时仍靠防洪沙袋防止雨水流入。案涉房屋无法正常装修且每年雨季均需要用防洪沙袋防水，严重影响了商业用房的使用价值，应当认定长春某公司交付的房屋无法实现葛某购房合同目的的实现，葛某依法享有合同解除权。故对葛某解除与长春某公司签订房屋买卖合同并解除备案的诉讼请求，应予支持。”长春市中级人民法院二审认为：“虽然案涉房屋曾存在漏水、渗水的情形，但长春某公司已经积极进行了维修，对于漏水问题能够在修复后得到妥善解决。另外，争议双方对于房屋渗水的原因各执一词，结合司法解释中法定解除权行使条件的规定，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条规定，向购房者交付的房屋只有达到房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用这一程度，购房者提出解除合同才能够得到支持。同时结合《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款‘当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果’的规定，葛某提出长春某公司的违约行为致使不能实现合同目的，其负有举证责任，即需要证实长春某公司向其交付的房屋存在无法通过维修方式解决的质量问题，且该质量问题达到严重影响正常居住使用的程度。针对该待证事实需要通过鉴定意见予以证实，本院多次向葛某释明其负有举证责任，但葛某明确拒绝申请司法鉴定，故在此情况下无法认定案涉房屋存在无法修复的质量问题，达到严重影响正常居住使用的程度，进而无法证实长春某公司存在根本性违约行为导致双方合同目的无法实现，故葛某依据《民法典》第五百六十三条的规定主张解除合同，依法不予支持。同时，需要向长春某公司释明，对于房屋存在的漏水、渗水问题，其应当积极进行维修。”进而撤销一审判决，改判驳回葛某的全部诉讼请求。

也有裁判观点认为，出卖人交付有质量问题的房屋，并拒绝承担限期修复责任，严重影响买受人购买使用房屋的合同目的实现，买受人得以行使合同解除权。如，阮某与周口市某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案【案号：（2021）豫1602民初739号、（2021）豫16民终4300号、（2022）豫民申540号】中，法院认为：“根据合同约定，房地产公司对案涉房屋的质量问题承担维修义务，应当保障交房时房屋的质量与完整；如果质量瑕疵导致买方居住、使用房屋的合同目的无法实现，买方阮某有合同解除权。本案中，交房前案涉房屋即存在卫生间顶部下水管道位置被擅自更改、相关房屋现浇结构面遭损毁漏水与通透观景台顶部被封死的情况，影响阮某的正常使用；阮某接收房屋后装修过程中发现上述质量问题，及时通知房地产公司进行修理，但房地产公司拒绝修理，导致房屋被搁置。因此，房地产公司交付具有质量问题的房屋，并拒绝承担对房屋限期修理的责任，严重影响阮某购房使用的合同目的实现，阮某依据合同约定有权解除合同。”

由此可见，在商品房买卖合同领域，解除合同仍是较为严厉且行使受限的救济措施。《商品房买卖合同示范文本》的约定及《商品房买卖解释》的规定，将买受人因商品房质量问题得以行使合同解除权的事由严格限定为“地基主体和主体结构质量不合格”以及“质量问题严重影响正常居住使用”。司法实践中，对商品房买卖合同能否因质量问题而解除的裁判，同样秉持着审慎的态度，在考量能否将现实中所发生的具体违约行为归入约定或法定合同解除事由的同时，可能还会进一步综合考量立法意旨、违约程度、法律后果等等，努力实现司法裁判的法律效果与社会效果相统一。以上是本文关于买受人因商品房质量问题行使合同解除权的一些粗浅看法，不当之处，恳请斧正！